三问业委会：路漫漫其修远兮，谁能帮忙履好职？（业委会三驾马车）

【编者按】

20世纪90年代，商品房改革浪潮涌动，“业主”成为新生的社会群体，业主委员会(下称业委会)顺时而生。然而，自1991年内地首家业委会成立以来的20多年间，各地有关业委会成立难、履职难的报道频频见诸媒体。尽管《物权法》以人大立法的高度明确了业委会的法律地位，各地业委会发展仍未走出困境。近期，人民网派出多路记者采访求证、请教专家学者，回顾业委会发展历程，聚焦业委会发展困境，剖析个中深层次原因，推出“七问业委会”系列报道，对其中普遍存在的问题进行建设性的探讨。同时，记者也深入调研各地支持业委会发展的新举措及部分小区业委会履职的新做法，探讨哪些成功经验更有利于推进业委会工作向好发展。

新闻回顾:

二问业委会：这么近、那么远，业委会成立咋这么难？

一问业委会：“国家规定”颁布10年，各地业委会日子过得咋样？

人民网“七问业委会”系列报道引发各地业主热议

“干业委会是个吃力不讨好的苦差事，现在每天比退休前还忙。”胡国民这样感叹。胡国民曾是后勤工程学院的教授，退休后当选了小区的首届业委会主任。他所在的重庆绿韵康城小区开发于2003年，历时两年，终于在社区居委会的指导下成立了业委会。

当前，业委会、物业公司与业主之间矛盾纠纷不断，“权责利不对等”成为小区业委会履职痛点。“一方面要对全体业主负责并接受业主监督，另一方面还要平衡好与物业公司和居委会的关系。”正如胡国民所言，业委会是联结居民与居委会、居民与物业公司的桥梁。由于对接的关系较多，业委会时常面临服务不好“东家”，也督促不了“管家”的尴尬局面。

想要好好履职，业委会该咋办？谁，又能帮助业委会更好地履职？

党建引领，让社区治理有了主心骨

走进杭州下城区的金都华庭小区，道路干净，花草如茵。花园里，业主们或散步、或打球，一派和谐之景。谁曾想，四年前这里还是设施陈旧凌乱、服务无序杂乱、账目管理混乱、业主人心散乱的“四乱”小区。

2013年，金都华庭小区原业委会因账目不清被罢免后拒绝移交，导致多次业委会选举未果。这个距离杭州市中心不到2公里的高档住宅小区因此陷入长达四年的管理真空期，小区品质也急剧下降。

2017年，京都苑社区党委牵头启动新一轮业委会选举工作，反复上门鼓励动员有威望、有资历、有领导经验的党员业主参选。最终通过选举，成功产生第四届业委会，9名成员中有党员6名，并于2017年6月建立了业委会临时党支部。在党员带领下，短短两年，金都华庭从“四乱”小区，变成了如今设施更换新面貌、账目公开新气象、服务职能新提升、业主满意新变化的“四新”小区。

平安居小区开展党员亮身份活动。王丽玮 摄

同在下城区的平安居小区，则开展了小区党员亮身份的活动。目前已有85户亮明党员身份，接受全体业主监督。小区居民告诉记者，这种亮明身份，起到了很好示范带动作用。比如在缴纳物业费方面，党员不仅自己主动缴纳，还带动小区其他人缴纳。一户带三户，三户带九户，小区物业费缴纳率从原先不足10%，提升到目前的99.5%。

金都华庭小区、平安区小区的变化，只是杭州下城区党建引领小区治理的缩影。2017年开始，下城区探索开展业委会和物业服务企业党建工作，目前共在业委会和物业服务企业中建立党组织91个，选派党建工作指导员56名，实现对全区业委会和物业服务项目党建全覆盖。通过近两年的探索，有效破解问题小区乱象，2018年全区物业方面信访投诉量比前年下降43.8%。

2017年，中央印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，明确要“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”。此后，各地也在党建引领社区治理方面进行了积极探索，指导业委会更好地履职服务业主。

在安徽，合肥滨湖世纪社区工作人员告诉记者，“我们在业委会里成立党小组，加强思想引领和政治学习，还积极探索交叉任职模式，居委会成员通过选举进入业委会担任委员。”

在成都，成华区致强社区青秀城小区于2018年5月成立了青秀城小区党支部，运用微信公众号、小区宣传栏、电梯告示栏等方式，鼓励流动党员、退休党员、在职党员向小区党组织报到，其后组建小区党员志愿服务队、宣传队等力量，积极推动党员参与小区建设。青秀城小区党支部负责人蔡寅琼说，“党组织要做‘火车头’和‘吸铁石’，把业委会、物业公司和相关主体吸聚过来，实实在在为群众办实事。”

党建引领下，青秀城小区治理得井井有条，物业的服务水平得到明显提高，居民的生活越来越有滋有味。“有困难找党支部、党小组，反映的问题立马能够得到回应和解决”，成了小区居民的共识。小区居民李先生满脸笑容地说，“过去由于管理混乱，我们小区的房子一度少人问津。如今，小区环境越来越好，房价比周边同类型小区高出了不少。”

多方联席决策，让业委会履职更有助力

网购时代，快递成了人们生活中不可或缺的一个组成部分。近日，在安徽合肥滨湖世纪社区观湖苑小区，物业与业主就“让不让快递三轮车进小区”的问题产生了很大分歧。

“快递三轮车随便停放给园区的路面管理带来很大麻烦，影响小区整体形象。”观湖苑物业经理吴庆芳说，“部分快递员不愿配合门卫登记，给物业管理和小区居民的居家安全带来很大隐患。”

“居民们花了钱，就要享受服务，不能因为物业方便管理就一竿子把快递拦在门外。”居住在安徽省合肥市滨湖世纪社区观湖苑小区的业主薛金年则认为，很多年纪大的居民行动不便，不让快递进小区给他们搬运快递带来不便。

“业主和物业经常会因为小区的日常管理问题发生矛盾，为了更好地指导和规范物业管理，2013年6月，在街道党委的领导下，小区成立了党支部。”观湖网格党总支书记吴智伟介绍说，观湖网格党支部在了解到“快递能否进小区”的问题后，立即组织召开“四方联席”会议，召集居委会、业委会、物业公司、当事人等各方人员以民主协商的方式商讨问题解决方案。最终，经过多次调解，双方达成协议：物业服务处允许快递员步行进入小区，但要服从物业管理配合门卫登记；物业为快递员提供小推车，方便他们运送大件快递；所有快递必须长期停放在南北门规定位置，方便居民取件。

在全国多地，类似的多方会议也遍地开花，为业委会履职提供了助力。如在武汉，从2015年开始实施 “三方联动”机制。常规成员是社区党组织领导下的居委会、业委会和物业服务企业等三方，涉及小区具体问题时，联动范围还会扩大到相关多方，比如房管(局)、民政(局)、街道、社区包括居民代表等。

阅海万家A区居委会召开“四位一体”联席会议。阅海万家A区业委会供图

银川实施的是党支部、居委会、业委会、物业“四位一体”的联席会议。“‘四位一体’联席会议真是一个好制度，让各方聚到一起，更好地服务业主。”阅海万家A区业委会主任牛安成说，小区西侧街道附近好多人都乱停车，导致每天上下班高峰期的时候路都堵死了。为此，阅海万家A区在4月中旬召开“四位一体”联席会议，将这个棘手的停车问题彻底解决。

引入第三方“老娘舅”，化解矛盾促和谐

“最近一下雨，屋里的墙缝就渗水，找了物业好几次，就只是来拍个照，登个记就完事了。”家住北京某小区的吴阿姨最近有点“上火”，“物业说漏水渗水和房屋结构有关，而且房屋已过了质保期，修起来不容易，要申请维修基金，得等。”

事实上，吴阿姨的遭遇只是小区物业管理中“各说各理”的一个矛盾缩影。除此之外，在一些房屋成分复杂的小区，业主、业委会及物业之间还存在着各种难以啃下的“骨头”。为了解决这一问题，引进“客观、公正、中立”的第三方“老娘舅”，成了目前不少小区物业管理的一个探索方向。

在浙江绍兴，白鹭金滩小区就在物业公司选聘、业委会选举等小区“大事”上，走出了一条将物业管理纳入社会综合管理的新路。

“为避免换届工作组及候选人人为操作，使业主大会能公开、公平、透明成功地举行，经换届工作组和业委会讨论决定，将依法聘用第三方公司操作有关事宜。”2017年11月，一场关于“委托第三方机构参与白鹭金滩小区业委会改选”的会议在绍兴市越城区灵芝街道天和社区会议室举行。

“白鹭金滩小区体量较大，有1500户业主，收发选票是一件非常‘头疼’的事。”天和社区主任丁诗玮说，首届业委会选举的时候，有个别业主就选票公平性的问题提出了质疑，“之前打听到，宁波有不少小区的业委会选举是通过引进第三方专业机构完成的，所以第二届业委会换届选举的时候，为了最大限度地保障公平、公开，我们也打算引进第三方。”经过多方洽谈，该小区最终以约4万元的聘用费用委托了第三方机构来操作业委会的换届选举。

“聘用第三方的费用从小区的专项基金和经营收入中支出，具体数目将及时公示。”据丁诗玮介绍，受聘的第三方公司主要负责选举公告的拟定、相关法规的解释、选票上门发放和回收、电话收集业主的意见、投票结果整理等。“社区和业委会要做的，就是监督第三方机构是否严格按照选举程序进行操作。”

记者了解到，目前，这种“第三方机构参与业委会选举”的方式已经在绍兴天和社区的多个小区进行试点。采访中，多位专家也向记者表示，让专业的人做专业的事，有助于进一步优化业委会发展环境。

加强监管，谨防业委会“胡来”

除了协助业委会处理好与业主、物业、开发商的关系，加强监管、避免其“过期变质”也是协助业委会履职的重要一环。有物业专家认为，要监督业委会工作，最重要的是绑定责任。个别业委会把小区搞乱了，正是由于业委会责任不明确、责任落实不到位。只有明确对业委会日常行为的监管和监督，设立严格的追责制度，一旦出现业委会及其成员危害业主利益，实行惩罚性赔偿，并视情况追究相关人员的刑事责任，才能促使业委会更好地为业主服务。

在杭州下城区，景安社区制定出台了《关于景安社区业主资金监督委员会实施办法(试行)》，明确业主资金监督委员会任期一年，可以连任。社区的首届业主资金监督委员会成员共10人，由社区和4个成立业委会小区各推选2人组成，其中社区党委副书记担任委员会主任。

2019年1月30日，景安社区荷风苑第三届业委会未向资金监委会商量、报备，就在小区张贴通告，计划动用经营性收入向广大业主发放300元/户的红包。景安社区业主资金监督委员会知晓后，紧急约谈业委会，指出该做法不符合《荷风苑小区议事规则》，业委会接受意见立即撤下通知并叫停了发放，避免了小区矛盾。

“换届难”也是业委会履职过程中常出现的问题。曾有媒体报道，2016年，南宁某小区业主怀疑被多收水电费，调查一番后发现，小区的物业公司不仅不具备资质，更是由小区已经“过期”13年的业委会用一枚过期的印章聘请而来。

按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。但许多业委会并未按照规定进行换届选举。过期业委会继续运作这种案例的出现，一方面说明了业主对于小区管理的主人翁意识不够，没有及时行使自身选任业委会的权利；另一方面也说明了当地基层行政机构实际应起到的监督功能缺失，没有在业委会逾期未换届的情况下及时介入。

2016年，任期已满的胡国民卸任。申请、公示、业主大会、候选人演讲、投票……走完这一系列换届程序，胡国民在社区、居委会的见证下，将保管了6年的档案资料、印章及其他属于业主大会、业委会所有的财物移交给新一届业委会，并按流程完成备案。新一届绿韵康城业委会上任，继续为小区业主谋福利。而在很多个小区，很多家业委会中，这样的平稳换届，还是一个方向和目标。

(唐嘉艺、曾帆、王丽玮、张丽玮、赵越、胡虹、穆国虎)